央行放大招!房地產(chǎn)超重磅政策來了
- 分類:政策資訊
- 作者:置地建工
- 來源:中國房地產(chǎn)報
- 發(fā)布時間:2024-09-24
- 訪問量:0
【概要描述】9月24日上午,國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會,央行行長潘功勝、國家金融監(jiān)管總局局長李云澤、證監(jiān)會主席吳清出席并發(fā)聲,降準、降息、下調存量房貸利率、支持資本市場等政策悉數(shù)出臺。
央行放大招!房地產(chǎn)超重磅政策來了
【概要描述】9月24日上午,國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會,央行行長潘功勝、國家金融監(jiān)管總局局長李云澤、證監(jiān)會主席吳清出席并發(fā)聲,降準、降息、下調存量房貸利率、支持資本市場等政策悉數(shù)出臺。
- 分類:政策資訊
- 作者:置地建工
- 來源:中國房地產(chǎn)報
- 發(fā)布時間:2024-09-24
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“我們主要是基于自身職責,從金融的角度支持房地產(chǎn)市場的風險化解和健康發(fā)展。
中房報記者 許倩丨北京報道
中國新一輪經(jīng)濟刺激方案,啟動了。
9月24日上午,國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會,央行行長潘功勝、國家金融監(jiān)管總局局長李云澤、證監(jiān)會主席吳清出席并發(fā)聲,降準、降息、下調存量房貸利率、支持資本市場等政策悉數(shù)出臺。
“引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。”發(fā)布會剛開始,央行便奉上一個超級大禮包。
這也是老百姓極為關心的。近期,市場對于調降存量房貸利率的呼聲高漲,“靴子”終于落地。
“這體現(xiàn)了更高層面扶持修復房地產(chǎn)市場的決心,對恢復市場信心及預期有益。”深圳某房企高層人士說。
“等了很久的好消息!”一位客戶留言,政策什么時候能落地?10月1日申請了提前還房貸,如果能快點落地,準備撤回申請。
“我們近期會正式發(fā)布(引導銀行降低存量房貸利率)文件。因為涉及借款人很多,銀行也需要一定時間進行必要的技術準備,估計銀行很難馬上給你辦這個事情,所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步,我們也在考慮指導商業(yè)銀行完善按揭貸款定價機制,由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調整。”潘功勝說。
━━━━ 房地產(chǎn)支持大招
這次發(fā)布會上,央行連發(fā)數(shù)個大招,金融支持力度非常大。
一是降低存款準備金率和政策利率。
央行宣布,近期將再下調0.5個百分點,向金融市場提供長期流動性約1萬億元。這將是今年2月以來再次全面降準。
此次降準政策實施后,銀行業(yè)平均存款準備金率約6.6%,與國際上主要經(jīng)濟體的央行相比,還是有一定的空間。因此,潘功勝表示,“到年底之前還有三個月時間,我們也會根據(jù)情況,有可能進一步再下調0.25~0.5個百分點。”
同時,降低中央銀行政策利率,即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點,從目前的1.7%調降至1.5%。
近幾年來,除疫情初期之外,7年期逆回購利率大都以0.1個百分點的步長下調,此次下調0.2個百分點,超出市場預期。
在新的貨幣政策框架下,7天期逆回購利率已經(jīng)成為關鍵政策利率。它的下調,“預計將會帶動中期借貸便利(MLF)利率下調大概在0.3個百分點,預期貸款市場報價利率(LPR)、存款利率等也將隨之下行0.2到0.25個百分點。”潘功勝說。
也就是說,雖然9月LPR按兵不動,但5年期以上LPR仍有下降空間,即房貸利率也會進一步跟著下調。
二是降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例 。
據(jù)市場測算,38萬億元存量房貸中的61%,享受到了去年存量房貸利率下調優(yōu)惠,但與現(xiàn)在新發(fā)貸款還存在著37個基點的“加點利差”。而去年沒有享受政策優(yōu)惠的多套房購房者(占比12.7%)的加點利差甚至在100個基點以上,這導致今年以來居民提前還貸意愿維持高位。
此次下調存量房貸利率,有利于進一步降低借款人房貸利息支出,預計平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進擴大消費和投資,也有利于減少提前還貸行為,同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,保護金融消費者的合法權益,維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外,央行還宣布了對房地產(chǎn)市場的其他支持措施:
一是將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。這將有助于降低購房門檻,鼓勵居民加杠桿。
“各個地方可以因城施策,自主確定是否采取差別化的安排,并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因為不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場情況差別很大。另外,15%只是一個最低首付比例,商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿,與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。”潘功勝表示。
二是將5月份人民銀行創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款,中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,增強對銀行和收購主體的市場化激勵,加快推動商品房去庫存進程。
三是將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”(包括房企存量融資展期)這兩項政策文件,延期到2026年底。
四是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地,盤活存量用地,緩解房企資金壓力。在必要的時候,也可以由人民銀行提供再貸款支持。
針對盤活房企存量土地,廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,問題在于,開發(fā)商存量土地已經(jīng)抵押,且債務償還有難度,難以解除質押。此外,開發(fā)商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣,也很少有主體入場買,一方面因為招拍掛市場上有又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面,原有的地塊,有的有配建、有商辦或自持規(guī)定。在當時市場條件下,這些規(guī)劃要求是可承受的,現(xiàn)在來看難以承受,而修改規(guī)劃的難度比較大。
━━━━ “通縮壓力”逼近
此次發(fā)布會上,有媒體提問:盡管中國政府出臺了許多政策吸引購房者,并減少房主的貸款負擔,但中國的房價仍在持續(xù)下跌,部分城市房價總價出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請問,中國金融監(jiān)管機構是否認為已經(jīng)到了貨幣政策出臺的節(jié)點?
“這是個非常好的問題,也是社會普遍關注的一個問題。”潘功勝說,我們主要是基于自身職責,從金融的角度支持房地產(chǎn)市場的風險化解和健康發(fā)展。
從此次發(fā)布會上,央行發(fā)布的幾項政策來看,數(shù)量之多、力度之大、規(guī)模之廣,都超乎央行以往“穩(wěn)健基調”“精準滴灌”“保持定力”的基調。為何央行突放大招?
潘功勝道出了貨幣政策的幾個考量因素:一是支持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長;二是推動價格的溫和回升;三是兼顧支持實體經(jīng)濟增長和銀行業(yè)自身的健康性;四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。此外,還會注重貨幣政策和財政政策的協(xié)同配合。
從近期國內(nèi)外形勢來看,貨幣政策走向寬松已成必然。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,8月份我國幾大關鍵指標中,除出口增速略有反彈外,工業(yè)、服務業(yè)、消費、投資、核心CPI等均出現(xiàn)回落,比如8月份社零同比增長2.1%,是近10年次低點。
房地產(chǎn)的表現(xiàn)就更差了。1~8月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%,新建商品房銷售額同比減少23.6%,百強房企拿地金額同比下降42%。
這些都說明,螺旋式下行態(tài)勢尚未止住,有效需求不足、市場信心偏弱等壓力仍未緩解。
在美聯(lián)儲開啟降息進程之后,我國貨幣政策可以著眼于內(nèi)部均衡,通過加大逆周期調節(jié)力度來托底經(jīng)濟增長。
近期幾位重要領導的講話,亦透露了這一點。
9月6號,前央行行長易綱在外灘金融峰會上表示:“中國現(xiàn)在應該把重點放在抵擋通縮壓力上。”
“通縮”壓力被首次擺上臺面,透露出情況之嚴峻與緊急。
易綱指出,廣泛的價格衡量指標已經(jīng)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負值,中國目前重點應該是在未來幾個季度讓GDP 平減指數(shù)轉正,這就需要采取積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,以支持增長。
9月21日,國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在論壇上表示,建議以發(fā)行超長期特別國債為主籌措資金,在一到兩年時間內(nèi),形成不低于10萬億元的經(jīng)濟刺激規(guī)模。刺激計劃應從兩大重點領域著手:
一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等方面的基本公共服務水平。短期重點是由政府收購滯銷住房,轉為保障性住房,向新市民提供。二是加快都市圈范圍內(nèi)中小城鎮(zhèn)建設,帶動中國的第二輪城市化浪潮。
不得不承認,近年來,房地產(chǎn)市場調整和地方政府債務壓力已經(jīng)成為當前國內(nèi)經(jīng)濟增長需要面對的兩大“灰犀牛”風險,是影響經(jīng)濟運行的兩大核心變量。
“如果政策單純刺激樓市,恐怕市場很難起來,還需要整體經(jīng)濟基本面好轉,希望國家多出臺類似降準降息向市場投放流動性的舉措,更有利于市場的復蘇。”杭州一位房企人士呼吁。
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