中房報記者 許倩丨北京報道

中國新一輪經(jīng)濟刺激方案，啟動了。

9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，央行行長潘功勝、國家金融監(jiān)管總局局長李云澤、證監(jiān)會主席吳清出席并發(fā)聲，降準、降息、下調存量房貸利率、支持資本市場等政策悉數(shù)出臺。

“引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。”發(fā)布會剛開始，央行便奉上一個超級大禮包。

這也是老百姓極為關心的。近期，市場對于調降存量房貸利率的呼聲高漲，“靴子”終于落地。

“這體現(xiàn)了更高層面扶持修復房地產(chǎn)市場的決心，對恢復市場信心及預期有益。”深圳某房企高層人士說。

“等了很久的好消息！”一位客戶留言，政策什么時候能落地？10月1日申請了提前還房貸，如果能快點落地，準備撤回申請。

“我們近期會正式發(fā)布（引導銀行降低存量房貸利率）文件。因為涉及借款人很多，銀行也需要一定時間進行必要的技術準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，我們也在考慮指導商業(yè)銀行完善按揭貸款定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調整。”潘功勝說。

這次發(fā)布會上，央行連發(fā)數(shù)個大招，金融支持力度非常大。

一是降低存款準備金率和政策利率。

央行宣布，近期將再下調0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。這將是今年2月以來再次全面降準。

此次降準政策實施后，銀行業(yè)平均存款準備金率約6.6%，與國際上主要經(jīng)濟體的央行相比，還是有一定的空間。因此，潘功勝表示，“到年底之前還有三個月時間，我們也會根據(jù)情況，有可能進一步再下調0.25～0.5個百分點。”

同時，降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%。

近幾年來，除疫情初期之外，7年期逆回購利率大都以0.1個百分點的步長下調，此次下調0.2個百分點，超出市場預期。

在新的貨幣政策框架下，7天期逆回購利率已經(jīng)成為關鍵政策利率。它的下調，“預計將會帶動中期借貸便利（MLF）利率下調大概在0.3個百分點，預期貸款市場報價利率（LPR）、存款利率等也將隨之下行0.2到0.25個百分點。”潘功勝說。

也就是說，雖然9月LPR按兵不動，但5年期以上LPR仍有下降空間，即房貸利率也會進一步跟著下調。

二是降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例 。

據(jù)市場測算，38萬億元存量房貸中的61%，享受到了去年存量房貸利率下調優(yōu)惠，但與現(xiàn)在新發(fā)貸款還存在著37個基點的“加點利差”。而去年沒有享受政策優(yōu)惠的多套房購房者（占比12.7%）的加點利差甚至在100個基點以上，這導致今年以來居民提前還貸意愿維持高位。

此次下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，央行還宣布了對房地產(chǎn)市場的其他支持措施：

一是將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。這將有助于降低購房門檻，鼓勵居民加杠桿。

“各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因為不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場情況差別很大。另外，15%只是一個最低首付比例，商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。”潘功勝表示。

二是將5月份人民銀行創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵，加快推動商品房去庫存進程。

三是將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”（包括房企存量融資展期）這兩項政策文件，延期到2026年底。

四是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

針對盤活房企存量土地，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，問題在于，開發(fā)商存量土地已經(jīng)抵押，且債務償還有難度，難以解除質押。此外，開發(fā)商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因為招拍掛市場上有又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持規(guī)定。在當時市場條件下，這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。

此次發(fā)布會上，有媒體提問：盡管中國政府出臺了許多政策吸引購房者，并減少房主的貸款負擔，但中國的房價仍在持續(xù)下跌，部分城市房價總價出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請問，中國金融監(jiān)管機構是否認為已經(jīng)到了貨幣政策出臺的節(jié)點？

“這是個非常好的問題，也是社會普遍關注的一個問題。”潘功勝說，我們主要是基于自身職責，從金融的角度支持房地產(chǎn)市場的風險化解和健康發(fā)展。

從此次發(fā)布會上，央行發(fā)布的幾項政策來看，數(shù)量之多、力度之大、規(guī)模之廣，都超乎央行以往“穩(wěn)健基調”“精準滴灌”“保持定力”的基調。為何央行突放大招？

潘功勝道出了貨幣政策的幾個考量因素：一是支持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長；二是推動價格的溫和回升；三是兼顧支持實體經(jīng)濟增長和銀行業(yè)自身的健康性；四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。此外，還會注重貨幣政策和財政政策的協(xié)同配合。

從近期國內(nèi)外形勢來看，貨幣政策走向寬松已成必然。 

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份我國幾大關鍵指標中，除出口增速略有反彈外，工業(yè)、服務業(yè)、消費、投資、核心CPI等均出現(xiàn)回落，比如8月份社零同比增長2.1%，是近10年次低點。

房地產(chǎn)的表現(xiàn)就更差了。1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%，新建商品房銷售額同比減少23.6%，百強房企拿地金額同比下降42%。

這些都說明，螺旋式下行態(tài)勢尚未止住，有效需求不足、市場信心偏弱等壓力仍未緩解。

在美聯(lián)儲開啟降息進程之后，我國貨幣政策可以著眼于內(nèi)部均衡，通過加大逆周期調節(jié)力度來托底經(jīng)濟增長。

近期幾位重要領導的講話，亦透露了這一點。

9月6號，前央行行長易綱在外灘金融峰會上表示：“中國現(xiàn)在應該把重點放在抵擋通縮壓力上。”

“通縮”壓力被首次擺上臺面，透露出情況之嚴峻與緊急。

易綱指出，廣泛的價格衡量指標已經(jīng)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負值，中國目前重點應該是在未來幾個季度讓GDP 平減指數(shù)轉正，這就需要采取積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以支持增長。

9月21日，國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在論壇上表示，建議以發(fā)行超長期特別國債為主籌措資金，在一到兩年時間內(nèi)，形成不低于10萬億元的經(jīng)濟刺激規(guī)模。刺激計劃應從兩大重點領域著手：

一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等方面的基本公共服務水平。短期重點是由政府收購滯銷住房，轉為保障性住房，向新市民提供。二是加快都市圈范圍內(nèi)中小城鎮(zhèn)建設，帶動中國的第二輪城市化浪潮。

不得不承認，近年來，房地產(chǎn)市場調整和地方政府債務壓力已經(jīng)成為當前國內(nèi)經(jīng)濟增長需要面對的兩大“灰犀牛”風險，是影響經(jīng)濟運行的兩大核心變量。

“如果政策單純刺激樓市，恐怕市場很難起來，還需要整體經(jīng)濟基本面好轉，希望國家多出臺類似降準降息向市場投放流動性的舉措，更有利于市場的復蘇。”杭州一位房企人士呼吁。